空き家を誰も住まないまま放置するリスクは？売るか貸すか迷う実家の判断軸を解説

誰も住まない実家空き家のリスクと現状

総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は直近の調査で約900万戸と過去最多となり、住宅のおよそ7戸に1戸が空き家という状況です。
人口減少や高齢化の進行により、親世代が施設入所や転居をしても、実家を相続した子世代が遠方在住で住み継げない例が増えています。
また、住宅を処分するには手間や費用がかかるため、「とりあえずそのままにしておく」という判断が続き、結果として実家が空き家化しやすくなっています。
このように、実家の空き家は特別なケースではなく、多くの家庭で起きている身近な問題になっています。

誰も住まない空き家は、時間の経過とともに建物の傷みが早く進み、雨漏りや腐朽による倒壊の危険性が高まります。
外壁や屋根材の破損が放置されると、部材の落下などにより通行人や隣家へ被害を及ぼすおそれもあります。
さらに、ねずみや害虫の発生、ごみの散乱や雑草の繁茂などにより、衛生面や景観の悪化が起こりやすくなります。
窓ガラスの破損や戸締まりの不備がある空き家では、不法侵入や不審火など防犯・防災面のリスクも指摘されており、周辺住民の不安要因になりかねません。

実家を空き家のまま所有し続けると、誰も住んでいなくても毎年固定資産税や都市計画税がかかります。
固定資産税の標準税率は原則として評価額の1.4％とされており、これに加えて火災保険料、最低限の水道・電気などの基本料金、庭木の手入れや清掃の費用も必要です。
各種調査では、空き家の維持費は固定資産税や管理費などを合わせて年間おおむね10万〜20万円程度かかるケースが多いとされています。
さらに、管理が不十分な空き家として市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減措置が外れ、税負担が増える可能性もあり、家計への影響は決して小さくありません。

実家の空き家を「売る」選択肢と向いているケース

実家の空き家を売却する場合は、不動産会社への相談から始まり、価格査定、売り出し条件の検討、買主との売買契約、代金決済と引き渡しという流れが一般的です。
売ることで固定資産税や管理の負担から早期に解放され、まとまった資金を得られる点が大きなメリットです。
一方で、一度売却すると原則として元の家に戻れないことや、希望価格どおりに売れない可能性がある点はデメリットです。
このような特徴を理解したうえで、ご家族の今後の暮らし方や資金計画と合わせて検討することが大切です。

相続した実家の空き家を売却する際には、所得税の計算で「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が利用できる場合があります。
自分や被相続人が住んでいた家屋やその敷地を売るとき、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる仕組みです。
また、相続した空き家については、相続開始から一定期間内に耐震改修や解体を行い、要件を満たしたうえで売却した場合に、同様に最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）の特別控除を受けられる特例もあります。
いずれの特例も適用期限や売却時期に関する条件が定められているため、相続後は早めに情報を確認し、申告期限を意識して進めることが重要です。

売却に向いているのは、将来自分や家族が住む予定がなく、通勤や生活利便性の面で需要が見込まれる立地にある空き家である場合です。
建物の老朽化が進んでいるときは、更地にして土地として売る選択肢も含めて検討されることがあります。
また、相続税や教育資金、介護費用など、近い将来に現金が必要になる見通しがあるご家庭では、売却によって資金を確保しておくことが家計の安定につながります。
反対に、思い入れが強く将来の利用可能性も残しておきたい場合は、売る前に他の選択肢との比較検討が欠かせません。

実家の空き家を「貸す」選択肢と向いているケース

実家の空き家を貸す方法は、居住していない住宅を賃貸用の住宅として活用し、入居者から家賃を受け取る仕組みです。
総務省の令和5年住宅・土地統計調査でも、賃貸用として管理されている空き家が一定数存在し、空き家を活用する一つの形になっていることが分かります。
家賃収入を得ながら建物の劣化を抑えられるため、放置による倒壊や衛生悪化のリスクを軽減しつつ、資産として維持できる点が大きな利点です。
また、国土交通省は、住宅セーフティネット制度などを通じて空き家の賃貸活用を後押ししており、社会的にも求められている選択肢といえます。

一方で、空き家を賃貸にするには、入居者募集、契約手続き、家賃の受け取り、退去時の精算など、継続的な管理業務が発生します。
また、入居前のリフォームや、入退去ごとのクリーニング、設備交換といった修繕費用が必要になり、家賃収入だけでは賄いきれない場合もあるため、長期的な収支計画が欠かせません。
さらに、家賃の滞納や近隣とのトラブル、設備故障などへの対応は、心理的にも時間的にも負担になりやすく、空室期間が長引けばその間の維持管理費も自己負担となります。

それでも、実家の空き家を貸す方法は、「手放さずに活用したい」という方には検討しやすい選択肢です。
通勤や通学の利便性が見込める場所や、周辺人口が一定以上あり、生活に必要な施設が集まっている場所では、賃貸需要が見込める傾向があります。
また、将来自分や家族が住む可能性がある場合でも、賃貸借契約の期間や更新の考え方をあらかじめ整理しておけば、一定期間は家賃収入を得ながら、将来の選択肢を残すことができます。
貸すかどうかを判断する際には、立地や建物の状態だけでなく、家族の今後の生活設計や管理に割ける時間も含めて総合的に検討することが重要です。

売るか貸すか決められないときの考え方と家族で整理する手順

まずは、今後も誰も住まない空き家について、ご自身の状況を落ち着いて整理することが大切です。
今後住む予定があるかどうか、どの程度の資金が必要か、家に対する思い入れをどう扱うかなど、論点をごちゃまぜにしないことが重要です。
特に、感情面とお金の問題を切り分けて考えることで、「売るか貸すか」の判断軸が見えやすくなります。
そのうえで、期限を決めて情報収集と検討を進めると、判断が先送りになりにくくなります。

次に、「売るか貸すか」の二択だけでなく、建物を解体して更地にする方法や、一定期間は管理を続けながら様子を見る方法も比較することが必要です。
売却には譲渡所得税や特別控除の適用期限が関係し、解体には自治体の補助制度が設けられている場合もあるため、国税庁や自治体の情報を確認しながら検討することが望ましいです。
また、管理を継続する場合でも、固定資産税や定期的な点検・清掃などの費用と手間がかかるため、他の選択肢と並べて負担を見比べることが大切です。
このように複数の選択肢を整理することで、ご家族にとって現実的な方向性が見極めやすくなります。

さらに、実家の空き家について親世代や兄弟姉妹と話し合う際は、体調や仕事の落ち着いている時期を選び、早めに時間を確保することが重要です。
相続や売却の話題は感情が動きやすいため、いきなり結論を迫るのではなく、「情報を共有したい」「将来困らないようにしたい」という目的を最初に伝えると、もめごとになりにくくなります。
また、誰が管理や費用をどの程度負担するか、決めた内容を書面やメモに残しておくことで、後々の認識違いを防ぎやすくなります。
このような手順を踏むことで、家族全員が納得しやすい形で空き家の方針を決めやすくなります。

まとめ

誰も住まない実家の空き家は、老朽化や防犯リスクだけでなく、固定資産税や管理費など見えない負担が続きます。
「売るか貸すか」は、今後住む予定の有無、資金計画、家族の思いを整理して考えることが大切です。
売却すれば早期に現金化できますが、貸す場合は家賃収入と引き換えに管理や修繕の手間も発生します。
迷われる場合は、空き家の現状やご家族の状況を一緒に整理し、最適な選択肢を提案いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。